¿Qué impuestos se pagan al vender la vivienda?
La transacción del piso está gravada en el IRPF por la ganancia patrimonial y también con el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), más conocida como la Plusvalía Municipal (explicada en otro post de este apartado).
A estos impuestos habrá que sumar otros gastos como los del notario y de registro si todavía no has terminado de pagar la hipoteca (Cancelación registral de la hipoteca).
Cómo incluir la venta de la casa en el IRPF
El impuesto sobre la renta es el primero que suele venir a la cabeza al hablar de fiscalidad de la venta de la vivienda.
Al hacer el IRPF es necesario incluir la ganancia o pérdida derivada de la transmisión de vivienda. Si hay ganancia, habrá que pagar impuestos, mientras que si has perdido dinero, podrás compensarlo con otras ganancias patrimoniales.
Por eso mismo lo primero que debes saber sobre la compra-venta de pisos en la renta es cómo se calcula la ganancia patrimonial. La norma general dice que la ganancia se determina por la diferencia entre los valores reales de transmisión y de adquisición. En otras palabras, que debes restar el precio de compra al de venta.
Dentro de este precio de compra podrás sumar los gastos e impuestos por comprar casa como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El motivo es que te interesa que el valor de compra sea el máximo a efectos del impuesto para pagar lo menos posible al hacer la declaración de la rento porque pagarás en función de la diferencia entre el precio al que vendes y el precio al que compraste.
En esta misma línea, también se pueden sumar las inversiones y mejoras realizadas en la vivienda, que son las obras que efectivamente hacen que el valor del inmueble aumente como, por ejemplo, poner aire acondicionado. A esto se añaden las comisiones y gastos de constitución de la vivienda, pero no así las comisiones que has pagado por la hipoteca. Estos intereses se entienden como un gasto no deducible en la venta de la vivienda.
Del mismo modo, al valor de la venta habrá que restar los gastos y tributos inherentes a la transmisión. Dentro de los mismos se encuentra la Plusvalía Municipal, de la que hablaremos más adelante, o la comisión de la agencia inmobiliaria.
Lo que ya no se pueden aplicar con carácter general son los coeficientes de actualización del valor de adquisición, que se suprimieron en 2015. Sólo las viviendas compradas antes del 31 de diciembre de 1994 pueden aplicar el régimen transitorio de abatimiento de la ganancia patrimonial.
La diferencia entre los gastos de compra menos los impuestos más las mejoras y el dinero que obtienes de la venta menos los impuestos es lo que conforma la ganancia patrimonial en el IRPF. En otras palabras, el dinero que se sumará al resto de ganancias y sobre el que efectivamente pagarás impuestos en la renta por la venta de tu casa.
Si el resultado es negativo, no habrá que pagar impuestos, lógicamente.
Cuántos impuestos pagas en el IRPF por la venta de la casa
El dinero de la venta de la casa forma parte de las ganancias y pérdidas patrimoniales y como tal tributa en el IRPF a un tipo progresivo que va desde el 19% hasta el 23% según la ganancia (Precio de Venta - Precio de Compra - Gastos derivados de la mejora de valor vivienda y para venta). Esta es la distribución de la fiscalidad de la venta de un piso en la renta:
Ganancias hasta 6.000 euros - 19% sobre la ganancia
Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros - 21% sobre la ganancia
Ganancias superiores a 50.000 euros – 23% sobre la ganancia
Exenciones fiscales por la venta de vivienda
Por fortuna para los contribuyentes existen una serie de excepciones a la norma general. Se trata de casos en los que no hay que tributar en el IRPF la venta de la vivienda. Son los siguientes:
Reinversión de vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra no tendrás que pagar en la renta por el beneficio que obtengas. La clave de la exención fiscal es que sólo se aplica a vivienda habitual, no a segundas viviendas. Además, dispones de un plazo de dos años para reinvertir. Si piensas hacerlo sólo debes indicarlo en los epígrafes G2 y G5 de la renta.
Mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual:
En este caso no existe ningún tipo de requisito adicional para aplicar la exención.
Mayores de 65 años que destinen la ganancia a contratar una renta vitalicia:
Si lo que se vende no es la vivienda habitual se puede evitar pagar impuestos si se usa ese dinero para contratar una renta vitalicia.
En el resto de casos habrá que pagar en el IRPF por vender tu casa.
La donación de la casa también tributa en el IRPF
Si en lugar de vender tu casa optas por donarla, es fácil que también te olvides del IRPF y no deberías. Quien recibe la casa deberá declararla en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones pero quien la dona también tendrá que pagar en el IRPF por la supuesta ganancia que haya obtenido.
Lo que ocurre es que Hacienda entiende que también has ganado dinero con la casa por más que en lugar de recibirlo vía venta decidas donarla.
Además de los impuestos por donar la casa en la renta, quien la reciba también tendrá que tributar por el valor de la vivienda en el impuesto de donaciones. Aquí puedes ver cuántos impuestos pagarás si te donan una casa.
Si necesitas información adicional o ayuda con la compra de tu futuro hogar, no dudes en contactarme.
